投資物件の選び方サカス収益不動産ガイド

不動産投資に興味を持ち、これから購入を検討しようとする方にとって、
最初にぶつかる問題は「どんな物件を選べばいいか」という点です。
迷わず「利回りの高い物件に注目する」という人も少なくありません。
もちろん、不動産投資は安定収益を得るのに向いていますから、利回りも物件選びのポイントの一つです。
しかし、それ以上にチェックしておきたい重要な要素や、物件を絞り込むためのステップがあります。

まず始めにチェックしたいポイントとして
「自分がいくらの物件を買えるか」を把握することです。
購入能力を知らずにむやみに物件を探しても、無駄足に終わる可能性が高いです。
会社員の方の場合、年収1,000万以上なら、
自己資金によりますが年収の10倍前後の物件は購入できます。
(たとえば、自己資金1,000万円、ローン9,000万円で1億円の物件を購入するイメージ)
まずは資金計画を立てることをおすすめします。

エリアの選択

予算を決めたら、次にエリアを決めましょう。
不動産投資は自身が住むわけではないので必ずしもエリアは限定されません。
ただ、これから不動産投資を始めるなら、最初は自身の居住地の近く、
もしくは遠方の場合でも土地勘がある地域を選ぶようにしましょう。
理由は不動産市況の動向、周辺の開発計画、街の変化等をつかみやすくなるからです。

エリアの選定にあたっては、
賃貸の需要に大きな影響を与える「人口の転入・転出状況」などの統計情報、
地域の成長性を判断し賃貸の需要が高い地域で探すことがポイントです。
また駅周辺の再開発や新線・新駅の整備状況などの「再開発・交通関連の整備状況」、
「大学の移転動向」などの時勢のニュースにも敏感になることが大切です。

周辺環境の把握

交通の便や周辺環境も購入時には重要なポイントの一つです。

最寄駅から物件までの距離、徒歩での所要時間をチェックしましょう。
また急行電車の停車駅かどうかも忘れずに確認しましょう。
周辺の大学、専門学校や企業、コンビニ、スーパー等の商業施設や学校、病院、銀行、
郵便局、役所など周辺にどのような施設があるか、周辺に嫌悪施設がないかどうか
確認しましょう。
ワンルームの場合、駅近物件は環境より優先され、コンビニやスーパーなどの商業施設が
公園などの公共施設よりも重視される傾向にあります。
それに対し、ファミリー向けマンションなどは公園などの公共施設も重要視されることに
なります。

構造・設備・管理・メンテナンスの状況・その他

不動産投資では、購入後に発生するであろう修繕コストの把握することも重要なポイントです。
また、建物のイメージや管理状況によって入居テナントの質も変わってきます。

物件は経過年数に伴い、どうしても建物の老朽化・設備の故障がでてきます。
築年数が古ければ、購入後の近年の修繕箇所が増え修繕コストも多くかかります。
またローンを組む上で、金融機関は建物の耐用年数を考慮して借入できる金額、
返済年数などが決まってきますので、物件の築年数を把握することが大切です。
耐用年数は、金融機関によっても若干違いますが、概ねRC(鉄筋コンクリート造)で
45年から47年、S(鉄骨造)で34・35年、木造で20年程度という数字を設定しています。

外観では建物のひび割れや、タイルの浮き沈み、日のあたらない部分の腐食状況、
鉄部の錆、腐食など、今後の修繕コストにかかわりますので、チェックしておきましょう。
またこれまでの大規模修繕の履歴など不動産会社や売主に確認をとるのもよいでしょう。

エントランスまわりでは郵便ポストの状況(清掃がなされているか、チラシなどが
散乱していないか)ゴミがあって雑然としているようでは、住民マナーや管理状態を
疑いましょう。

間取りに関していえば、広さは年々拡大してきており、借り手のニーズも広さが優先される傾向が強いといえます。
その他希望が多い条件としては、室内洗濯機置場やバストイレ別、収納などが挙げられます。
また、最近では借り手のニーズにセキュリティ面が高いので、オートロックやテレビ付インターフォン、防犯カメラなどの設置が
されているかどうかもチェックしておきましょう。

特に中古物件では、購入時には見つけることの出来なかった何らかの手直しや修繕・改造費がかかり「こんなはずでは・・・」という
ことにもなりかねません。
特に水回り(トイレ・キッチン・クーラー)などの設備器具のチェック、通気性・騒音のチェック、
リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、さらにエントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等のチェック、
管理システムのチェックも大切です。
また、中古木造アパートの場合、15年以上経っていれば建物の評価をゼロとして、土地のみの評価で購入するのも１つの方法です。
新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることができます。

不動産投資は、その不動産を借りる入居者やテナントの賃料収入を目的としています。
したがって何より大切なのは、自身が借り手の立場になって想定してみることです。
どのような人が借りるか、借り手のイメージを持つことがポイントです。