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物件を売る

不動産を売るときに知っておきたいこと

より高い評価と確実な売却の実現のために。

売却とは今ある大切な財産を「将来の資金」に代えることです。準備は万全に。

今回売却する目的を明確にしましょう!

売却はあくまでも手段にすぎません。
売却の進め方はその目的よって大きく変わってきます。
特に買換えの場合には購入との連動性が一番重要になってきます。
今回売却する目的となる「解決したいこと」「叶えたいこと」を
明確にしておきましょう。

物件の現況や履歴を正確に伝えましょう!

物件を売却するということは、
単に代金の受領や物件の引渡を行うことで完了するのではありません。
売却する物件の現況や履歴は、売る方にしか分からないものです。
購入する方にはできるだけ正確に伝えましょう。

物件は責任を持って引き渡しましょう!

売買契約では、売主様が不動産会社であっても個人の方であっても、
代金を支払う買主様の方が法律的には保護されています。
つまり売却される物件は商品です。
商品が配達の途中で破損した場合は代金はもらえません。
契約が終了しても実際に買主様に引き渡すまでは、物件を管理する責任が
売り手側にありますので普段以上に注意して管理しましょう。

不動産ご売却の流れ

Step1ご売却の相談

売却を考えたとき、法律関係や税金などの不安がおありではないでしょうか。
ひとつひとつ問題点を解消し、お客様の要望にあったご売却を親身にお世話させていただきます。
まずはお客様のご要望・お悩みをお聞かせください。
「なぜご売却されるのか?いつまでにご売却なさりたいのか?」をできるだけ詳しくお聞かせください。

ご相談例
・不動産を相続したが、どうしたらいいのかわからない
・今すぐ物件を売却し現金化したい
・ローンが残っているけど大丈夫?
・売却後の手取り金額はどれくらい?
・貸していた物件が空になってしまった

もちろんご相談内容については、秘密厳守をお約束いたします。
ご売却時には諸費用がかかります。
売却金額から、ご売却にかかわる諸費用を引いた残りがお客様の概算の手取り金額になります。

売買金額-諸費用=手取り金額

売却にかかわる諸費用

税 金

  • ●印紙代
     売買契約書に印紙を貼付します。
  • ●所得税/住民税
     ご売却にともなう譲渡益が
     出た場合、所得税・住民税が
     必要となります。
     ※税率は短期所有、長期所有
     によって異なります

経 費

  • ●仲介手数料
     ご成約した場合のみ、
     成約価格に応じて所定の仲介
     手数料が必要となります。
  • ●土地家屋調査士費用
     境界の明示、土地の測量、
     建物未登記部分の登記などが
     必要になる場合があります。

ローン関係

  • ●ローン残債額
  • ●抵当権の末梢費用
  • ●司法書士手数料

その他

  • ●残置物の撤去費
  • ●家賃収入の精算金

Step2ご売却物件の調査・査定

「自分の不動産がいくらで売れるか」が気になるところです。適正な価格をご提案するために、
さまざまな角度から物件を調査いたします。

物件概要の把握

対象となる物件のことを一番わかっているのは売主様です。まずはじっくりとお話しをお聞かせください。
物件の面積、建築時期、使用状況、履歴など、把握していらっしゃる限りのことを
詳しくお聞かせください。
またご購入時のパンフレットや権利証、建築確認書など具体的な内容が記載されているものを
お見せくださると参考になります。

売却物件の調査

物件そのものの調査はもとより、複雑な権利関係、法令上の制限や地域特性など、
安全な取引に必要な事柄をしっかり調査いたします。

調査事項
現地の調査
雨漏り、シロアリの害、木部の腐食、建物の傾き、火災の被害等。
境界の調査
隣地や道路との境界は明確になっているか、調査します。
道路づけの調査
4m以上の道路に間口が2m以上接していないと再建築できない場合があります。
私道負担の調査
私道部分は建物を建てる際に敷地面積に算入されません。
 私道があるのか、調査します。
ライフラインの調査
電気、ガス・上下水道管の状況を調査します。
法務局の調査
所有者、所在地、地目、地積、持分、抵当権等を登記簿謄本で確認します。
都市計画の調査
都市計画区域は?(市街化調整区域内の場合は再建築できない場合があります)
法令上の制限の調査
建築基準法などの制限により、建物に制限を受ける場合があります。
借地権の調査
底地の所有者はだれか。賃料、更新料、名義変更料はいくらか。
 契約証券の変更は可能か、調査します。
金融関係の確認
ローンの残債額や抵当権等の末梢手続きを確認します。
近隣の建築計画の確認
隣地の建築計画や、道路計画等の確認をします。
土壌汚染の調査
指定区域内に該当するのかを調査します。
修繕履歴の調査
過去のリフォーム等、修繕履歴をお知らせください。

物件の価格査定

お客様のお持ちの不動産を無料で価格査定させていただきます。
「とりあえずどのくらいで売却できるのか、概算を知りたい」、
「今後のために現在の資産価値を把握しておきたい」と。
お考えのお客様にもコンサルティング業務を行っております。


上記調査結果、近隣の取引状況、市場動向等を総合的に分析し、
ご売却できると考えられる価格をご提案いたします。
実際の販売価格は売主様のご希望をお伺いしながら決定させていただきます。

Step3媒介契約の締結

条件が決まりましたら、
媒介契約(媒介契約は、売却活動を依頼する契約であり、売買契約とは異なります)を結びます。

3種類の媒介契約からお選びいただきます

1.専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
また、依頼した不動産業者が検索した相手方以外の方(自ら発見した相手方も含む)との売買契約も
依頼した不動産業者を介して締結します。
2.専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
3.一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼する契約です。

媒介契約制度の違い

複数業者との契約 依頼者自ら発見した
相手との取引
指定流通機構への
登録義務
業務処理
報告義務
専属専任媒介契約 5営業日以内 1週間に1回以上
専任媒介契約 7営業日以内 2週間に1回以上
一般媒介契約 なし なし

Step4売却活動

ご依頼いただいた不動産を、地域の方はもちろん、全国の購入を検討されている方へ、
より深く、より広く、広告し、多数の問い合わせをいただけるよう、活動致します。

主な売却活動
  • サカスホームページへの掲載
  • 楽待などの不動産ポータルサイトへの掲載
  • 登録顧客への紹介
  • 各種チラシ広告
  • 新聞折込広告、新聞紙面広告
  • 提携企業各社への紹介
  • 看板
  • 不動産流通機構(レインズ)の登録

さまざまな売却活動によって、お問い合わせいただいたお客様を、現地にご案内いたします。

Step5売却活動の経過報告と購入申込

お客様ご依頼の売却不動産は、どんなサービスシステムや広告媒体で情報を公開しているか、
不動産の流通市場の反応・・・・・など、逐次お伝えいたします。

売却活動報告

お客様にとって、ご依頼いただいたご自分の不動産が
どのような方法で売却されるのか知りたいところであり、
なかなかわからないところでもあります。
サカスでは、お客様にどのような広告媒体を使って
営業活動を行っているか、それに対する問い合わせの状況や
ご案内したお客様の反応等、売却活動の
経過報告を定期的に行っています。

購入希望者のご紹介

売却活動によりご紹介した買主様の中から、
売主様の不動産を購入したいとの希望があった場合
「不動産購入申込書」が提出されます。
この時点で購入希望者の購入希望条件、代金の支払い方法、
引渡の時期、ローン利用、 契約締結日などをご説明いたします。

Step6不動産売買契約の締結

売主様、買主様の条件が整いましたら、不動産売買契約の締結になります。
サカスでは不動産売買契約の締結にあたり売主様、買主様双方の条件を確認、再度、登記・権利関係、
法令関係、その他契約にかかわる諸条件を十分に確認して、契約関係書類を作成致します。

買主様への重要事項説明

不動産売買契約に先立ち、買主様へ宅地建物取引業者が不動産に関する重要な事項について、
書面を交付のうえ説明するよう、法律上義務付けられています。

ご契約前の説明

不動産売買契約締結前に、契約内容・条件のほか、契約日時、場所、手付金の授受についてなどを
再度ご説明いたします。
同時に、ご契約時にご準備いただくものをご案内いたします。

契約時に用意するもの(売主様)

  • 権利証または登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行3ヶ月以内のもの1通)
  • 建築確認通知書(検査済証)(建築協定書)
  • 固定資産税納付書(通知書)
  • 印紙代(売買代金によって異なります)
  • 仲介手数料の半金
  • 運転免許証等(ご本人様と確認できるもの)

※その他ケースに応じて必要なものがあります。

※代理人よってでも契約を締結することができます。《追加書類》
・委任状(本人の自署と実印を押印)
・代理人の印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)と実印

不動産売買契約書の締結・手付金授受

売主様、買主様立会いの上でサカスの担当者が不動産売買契約書の読み合わせを行い、
諸条件確認の上、各々署名・押印します。
この時点で売主様は手付金を受領します。
また、対象不動産に付帯する設備と状況の報告を書面で行ないます。
契約後はこの契約書に記載された条文に基づいてお互いの義務と権利を履行しなければならず、
義務に違反した場合は罰則もあります。
売主様には記載された期日までに所有権移転登記申請、物件引渡等の義務が発生します。

Step7物件引渡の準備・抵当権等末梢手続き

残代金受領日の前までに引越し・残置物の処理も済ませておかなければなりません。
残代金の受領・抵当権の抹消・物件の引渡のスケジュールも調整いたします。

物件引渡の準備

物件引渡日が近づきましたら、
サカス担当者と連絡をこまめにしていただき、
残代金受領日(決済日)に持参する書類等について
ご確認ください。
また、ご売却不動産に抵当権等の末梢が必要な場合には、
サカス担当者、司法書士が借入金融機関とローン残高の確認や
抵当権抹消書類の手配等の準備をする必要がありますので、
事前に借入先金融機関の担当者をご紹介ください。

お引越し・残置物の処理

残代金の受領と物件の引渡は同時に行なわれます。
したがって引越し・残置物の処理等が必要な場合は、
引渡までに済ませておかなければなりません。
また、必要に応じて公共料金(電気、ガス、水道等)の精算も
引渡までに行わなければなりません。

抵当権等の末梢

売主様は不動産のご売却に際して、
もしその売却物件にローンや他の抵当権等が付いている場合、
その残債務を精算して抵当権等を末梢しなければなりません。
抵当権等の登記抹消手続きは、
司法書士がお客様から必要書類をお預かりし、
登記の申請書を作成して、お客様に代わり法務局に提出します。



Step8引渡前の現地立会

トラブルを未然に防ぐため、不動産が引渡可能な状態であるかどうかを最終確認します。

現地物件確認

  1. 契約時の物件状況等報告書の内容と一致しているか。
  2. 契約時の付帯設備表の内容と一致しているか
  3. 隣地との境界を明示してください。

Step9残代金の授受と物件の引渡

買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、
物件の引渡し(鍵・書類等の引渡し)を行います。
これで不動産売買のお取引は完了いたします。
各種登記手続き、残代金の受領、引渡の流れは、サカス担当者がお客様にわかりやすく
ご説明いたします。

売買残代金の受領時に用意するもの(売主様)

  • 権利証または登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行3ヶ月以内のもの1通)
  • 固定資産税納付書(通知書)
  • 建築確認通知書(検査済証)(建築協定書)、建築図面、賃貸契約書類等
  • 売買物件の鍵
  • 電気、ガス、水道等の精算領収書
  • 登記費用
  • 仲介手数料の残代金

※登記されている住所と印鑑証明書の住所が異なる場合には、これ以外にも書類が必要になります。

売買代金の受領と不動産の引渡の流れ

1.登記の申請書類の確認

所有権の移転登記の申請を行います。
登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、
登記申請を依頼します。

2.売買残代金の受領

売買残代金を受領し、領収書を発行します。

3.固定資産税等賃料等の精算

引渡前日前の金額を日割りで計算して、清算金・受益者負担金を
買主様より受領します。賃料等の収益金も憂き額を
日割りで計算して清算金を買主様に支払います。

4.関係書類の引渡

建築確認通知書、建築図面、付帯設備の保証書、
賃貸契約書類など、関係書類をまとめて買主様に引き渡します。

5.かぎの引渡

買主様に、建物に付属する鍵をすべてお渡しします。

6.諸費用の精算

移転登記、抹消登記費用などの諸費用を支払います。

Step10確定申告

不動産を売却するときには各種の税金がかかる場合があります。
譲渡益が生じる場合は確定申告の手続きが必要です。

現地物件確認

不動産を売却した時は、確定申告は売却した翌年に行ないます。
「譲渡損失の繰越控除」「事業用資産の買換え特例」等、
一定要件を満たす税法上の特例の適用を受ける場合もあわせて申告してください。
※申告を行わない場合、売買不動産が適用対象となっていても税法上の特例制度を
受けれないこととなります。(詳しくは専門家にご相談ください)

不動産の査定方法

不動産の売却を検討されている方がやるべきことの一つとして、
自分の不動産の価値を調べるための「査定」があります。
しかし、査定方法には様々なものがあります。
全てについて詳しく理解されていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却で損しないために不動産の査定方法について理解しておくことは重要です。

不動産の3つの査定方法

不動産の価格の算定方法には取引事例比較方法と収益還元方法、原価方法の3つあります。


1.取引事例比較法
取引事例比較法とは、対象物件と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較しながら、
他の取引事例の価格をベースに、市場全体の動向、取引の時期などを踏まえて調整を行った上で、
対象物件の価格を算定する方法です。
2.収益還元法
収益還元法とは、対象物件が将来生み出すであろうと予測される純利益と現在価値を
総合(収益価格)し、算定する方法です。
3.原価法
原価法とは、通常土地(更地)の価格と建物の価格を合算して求めるもので、
建物の価格は仮にもう一度建築した場合の原価を割りだした後に建築年数による
低下した価値を原価修正し、現時点での価格を求めます。
投資不動産では収益還元法により算定する方法が多く使われています。

仲介手数料の算出法

不動産仲介会社より物件の紹介を受けた場合には仲介手数料を支払います。
仲介手数料は上限が以下のように定められています。

不動産の価格 手数料の上限
200万円以下の金額 5%
200万円超え400万円以下の金額 4%
400万円超える金額 3%
を乗じて得た金額

不動産の仲介手数料の上限は上記のように売買金額によって段階的に手数料率が異なっています。

仲介手数料には消費税が課税されます。
通常、不動産は400万円を超えることが多いので、この場合は次の計算式で求められます。

仲介手数料=[売買価格×3%+6万円]+消費税