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不動産投資をお考えの方へ Q&A

購入に関するQ&A

投資用不動産を購入する

どんな方が購入していますか?

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会社員、公務員、医師等など様々な方が購入しています。
購入する年齢層も、20代から定年後の方まで非常に幅広く、年金問題対策としての私的年金作りやインフレ対策、相続税対策、
給料以外の収入を獲得する目的など、購入動機も様々です。

区分所有マンションへの投資と一棟物件への投資の特徴は?

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区分所有マンションは、少額の資金から始められ、借入負担も少なくてすみます。
購入後は、賃貸管理会社任せといった傾向が強く、また建物全体の維持管理についても、マンションの管理組合が中心となって
修繕工事の検討が行われるため、賃貸運営に関してほとんど手間がかかりません。
但し、空室や滞納が発生すると家賃が全くなくなってしまうデメリットがあります。
一棟物件は、区分所有に比べて価格が高いので、借入負担が大きくなりますが、1部屋が空室になったとしても、
他の部屋の家賃収入で補うことができるのが特徴です。
不動産を取得してからのテナント管理や建物の維持メンテナンスなどの賃貸運営に対して、所有者自らの判断が求められますので、
投資に加え賃貸事業という側面を持ちます。

自己資金はどの程度必要ですか?

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自己資金としては、頭金(売買代金含む)と購入諸費用(成約価格の6%~8%)が必要です。
頭金については、物件に対する金融機関の評価額及びお客様の属性と投資戦略に応じて異なります。

融資を受けることのメリットは?

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ローンを組むことによって、金融機関から不動産購入資金の融資を受けることができますから、
自分で不動産購入資金が溜まるまで待つ事なく、いい物件があれば、不動産投資を開始することができます。
また全額自己資金でなくても投資ができることから、少ない投資金額で高い利回りを得ることができます。
ただし、収入の減少や維持コストの増加に伴って賃貸事業の収支が悪化し、借入金の返済ができなくなってしまうことも
考えられます。
その場合、借入金の一括返済を求められ物件を売却しなくてはいけないケースもあります。

購入時の必要経費はどんなものがかかる?

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収益用に限らず、不動産を購入する場合には、登録免許税や不動産取得税の負担があります。
また不動産売買契約書は、課税文書のため印紙税が課税されます。
仲介会社を介して購入する際には、不動産会社に対して、仲介手数料が生じます。
さらに不動産の建物部分の売買について、消費税が課税されます。(土地は非課税です。)
その他、火災保険や借入を行う場合には融資関連の諸費用が必要となります。

現地調査の必要性は?

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もちろん必要です。
投資不動産の場合、満室の場合には室内を見学することができませんが、もし募集中の空室があれば、
必ず室内を見学してください。
外観見学だけでもいろいろなことが確認できます。
エントランスや郵便受け周りを見れば建物がきちんと使われているかがわかります。
床面や排水溝、窓などを見れば、きちんと清掃しているか、また植栽管理に目が行き届いていているか確認できます。
ゴミ出し場や自転車置き場の状況を見れば、入居者のおおまかなレベルは想像がつきます。

売却に関するQ&A

投資用不動産を保有する

保有時の必要コストは?

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毎年経常的にかかるコストは、
①建物管理委託コスト
②建物小修繕コスト
③賃貸管理委託コスト
④固定資産税・都市計画税
⑤火災保険(長期一括払いのケースもあり)

などがあります。また入居者の入れ替えごとに、貸室内のリフォーム費用や状況により設備の交換費用等が発生します。
また区分所有建物以外の一棟収益用不動産では、10年単位で建物の大規模修繕工事が必要になります。
大規模修繕工事のコストは、修繕とみなされる工事については、その年度の工事費用としてみなされますが、
資産価値の向上に寄与する内容の工事代は資本的支出とみなされ、その年度のコストとしてみとめられないことに注意してください。

不動産の運営の仕方は?

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一般の方が入居者募集を行うことはなく、通常は賃貸管理会社に任せることになりますので、大変なことではありません。
賃貸事業は、オーナー自らが作業を行うことは少なく、基本は外部スタッフや専門家に任せることが多く、
適宜的確な判断が求められる事業です。したがって兼業スタイルも可能です。
賃貸事業を本業としている方のなかには、入居者募集の前段の賃借人退去の原状回復から、
管理会社だけに任せず室内確認を自ら行っているケースもあります。

保有時のリスクは?

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保有時のリスクとしては、賃料低下リスクと空室リスクが大きなものになります。
景気動向による入居者の所得減少や、築年の経過や管理の不良等に伴い賃貸不動産として魅力を失った場合には
賃料低下と空室率の上昇に見舞われることがあります。
また、運営にあたって入居者に賃料滞納が生じるリスクもあり、また、賃貸の形式が一括貸しであったり、
ひとつのテナントが多くの割合を占める場合はテナント解約リスクが発生しますので注意が必要です。
そのほかには借入金についての金利の変動リスクがあります。借り入れを行って購入したオーナーにとって金利の上昇は収益性を
減少させる大きな要因となります。

賃料収入(所得)にどれくらい税金はかかる?

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家賃収入に税金がかかるといっても、家賃収入金額に対して税金がかかるわけではありません。
家賃収入にかかる税金は、収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得に対して、課税されます。
これは、他の所得(サラリーマンの場合は「給与所得」)と合わせて課税される「総合課税」です。
所得税は、累進課税と言って、「所得が高くなるほど税率も高くなる」構造になっています。
したがって、税率も所得金額によって変わってきます。

投資不動産を売却する

どんな種類の不動産でも相談できるの?

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ビルや倉庫、工場、駐車場など事業用不動産等の他、土地・戸建て、マンションなど個人向け不動産等、
当社営業エリア県内にある不動産であれば、事業用・個人用の不動産問わずご相談いただけます。

売却時の必要経費はどんなものがかかる?

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不動産を売却する場合には、抵当権の抹消の費用、司法書士の手数料、測量などの土地家屋調査士の費用が必要となります。
また不動産売買契約書は、課税文書のため印紙税が課税されます。仲介会社を介して購入する際には、不動産会社に対して、
仲介手数料が生じます。
売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合があります。

投資不動産の価格の算定方法は?

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不動産の価格の算定方法には取引事例比較方法と収益還元方法、原価方法の3つあります。
取引事例比較法とは、対象物件と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較しながら、他の取引事例の価格をベースに、
市場全体の動向、取引の時期などを踏まえて調整を行った上で、対象物件の価格を算定する方法です。
収益還元法とは、対象物件が将来生み出すであろうと予測される純利益と現在価値を総合(収益価格)し、算定する方法です。
原価法とは、通常土地(更地)の価格と建物の価格を合算して求めるもので、建物の価格は仮にもう一度建築した場合の原価を
割りだした後に建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点での価格を求めます。
「投資不動産では収益還元法により算定する方法が多く使わられています。

権利書を紛失した場合でも売却できるの?

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権利書を紛失した場合でも一定の手続きをすることにより売却することができます。
ただし、手続きは司法書士等に依頼しますので、別途費用が必要になります。

収益不動産に関するQ&A

収益物件について

収益不動産は普通の不動産と比べて何がどう違うの?

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普通の不動産、つまり、皆さんが日常生活をされている家(居住用不動産)と比べて決定的に違うのは、
お金を生み出してくれるということです。
簡単に言うと人に不動産を貸して賃料をいただくための不動産ということです。

不動産投資をするにあたって一番大事なことは?

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不動産投資にはリスクがあること知ることです。そのリスクをきちんと説明してもらい管理することです。
(HPの「不動産等とは?」内にある「不動産投資におけるリスク」をご覧ください)

利回りとは?

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利回りとは投資金額に対する1年間の収入の割合のことを言い、一般的にはパーセントで表示されます。
利回りには単純に投資金額に対する年間収入の割合を示したいわば表面的な利回りと、
諸経費も含めた実際のそう投資金額に対して年間収入から諸経費を差し引いた実際医の収入の割合を示す
実質の利回りの2つあります。
よく広告に掲載されている利回りは表面的な利回りです。

メリット・デメリット

不動産投資をすることのメリットは?

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一言でまとめると給料とは別にお金を生み出してくれるということです。
また金融機関からお金を借りて不動産を取得することができますので、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。

賃料収入以外のメリットは?

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賃料収入以外のメリットとしては、投資不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。
不動産を買うことで「現金」という資産が「不動産」に変わることになりますが、
現金よりも不動産のほうが税制上評価が低いので、将来相続が発生した際の相続税額も小さくなります。

不動産投資のリスクは?

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不動産投資において、期待される利益は不確実であり、必ずしも期待した利益を得られるわけではないということです。
また不動産価値が下落して損失を被ることもあります。
具体的には、人災・自然災害の消滅、テナントトラブルや空室問題・賃料下落問題、老朽化に伴う
設備更新に伴う大規模修繕コストの発生、
借入金利の変動、税制改正による税負担増などがあります。