不動産投資をお考えの方へ　Q＆A

保有時の必要コストは?

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毎年経常的にかかるコストは、
①建物管理委託コスト
②建物小修繕コスト
③賃貸管理委託コスト
④固定資産税・都市計画税
⑤火災保険(長期一括払いのケースもあり)

などがあります。また入居者の入れ替えごとに、貸室内のリフォーム費用や状況により設備の交換費用等が発生します。
また区分所有建物以外の一棟収益用不動産では、10年単位で建物の大規模修繕工事が必要になります。
大規模修繕工事のコストは、修繕とみなされる工事については、その年度の工事費用としてみなされますが、
資産価値の向上に寄与する内容の工事代は資本的支出とみなされ、その年度のコストとしてみとめられないことに注意してください。

不動産の運営の仕方は?

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一般の方が入居者募集を行うことはなく、通常は賃貸管理会社に任せることになりますので、大変なことではありません。
賃貸事業は、オーナー自らが作業を行うことは少なく、基本は外部スタッフや専門家に任せることが多く、
適宜的確な判断が求められる事業です。したがって兼業スタイルも可能です。
賃貸事業を本業としている方のなかには、入居者募集の前段の賃借人退去の原状回復から、
管理会社だけに任せず室内確認を自ら行っているケースもあります。

保有時のリスクは?

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保有時のリスクとしては、賃料低下リスクと空室リスクが大きなものになります。
景気動向による入居者の所得減少や、築年の経過や管理の不良等に伴い賃貸不動産として魅力を失った場合には
賃料低下と空室率の上昇に見舞われることがあります。
また、運営にあたって入居者に賃料滞納が生じるリスクもあり、また、賃貸の形式が一括貸しであったり、
ひとつのテナントが多くの割合を占める場合はテナント解約リスクが発生しますので注意が必要です。
そのほかには借入金についての金利の変動リスクがあります。借り入れを行って購入したオーナーにとって金利の上昇は収益性を
減少させる大きな要因となります。

賃料収入(所得)にどれくらい税金はかかる?

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家賃収入に税金がかかるといっても、家賃収入金額に対して税金がかかるわけではありません。
家賃収入にかかる税金は、収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得に対して、課税されます。
これは、他の所得(サラリーマンの場合は「給与所得」)と合わせて課税される「総合課税」です。
所得税は、累進課税と言って、「所得が高くなるほど税率も高くなる」構造になっています。
したがって、税率も所得金額によって変わってきます。

どんな種類の不動産でも相談できるの?

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ビルや倉庫、工場、駐車場など事業用不動産等の他、土地・戸建て、マンションなど個人向け不動産等、
当社営業エリア県内にある不動産であれば、事業用・個人用の不動産問わずご相談いただけます。

売却時の必要経費はどんなものがかかる?

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不動産を売却する場合には、抵当権の抹消の費用、司法書士の手数料、測量などの土地家屋調査士の費用が必要となります。
また不動産売買契約書は、課税文書のため印紙税が課税されます。仲介会社を介して購入する際には、不動産会社に対して、
仲介手数料が生じます。
売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合があります。

投資不動産の価格の算定方法は?

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不動産の価格の算定方法には取引事例比較方法と収益還元方法、原価方法の3つあります。
取引事例比較法とは、対象物件と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較しながら、他の取引事例の価格をベースに、
市場全体の動向、取引の時期などを踏まえて調整を行った上で、対象物件の価格を算定する方法です。
収益還元法とは、対象物件が将来生み出すであろうと予測される純利益と現在価値を総合(収益価格)し、算定する方法です。
原価法とは、通常土地(更地)の価格と建物の価格を合算して求めるもので、建物の価格は仮にもう一度建築した場合の原価を
割りだした後に建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点での価格を求めます。
「投資不動産では収益還元法により算定する方法が多く使わられています。

権利書を紛失した場合でも売却できるの?

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権利書を紛失した場合でも一定の手続きをすることにより売却することができます。
ただし、手続きは司法書士等に依頼しますので、別途費用が必要になります。

収益不動産は普通の不動産と比べて何がどう違うの?

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普通の不動産、つまり、皆さんが日常生活をされている家(居住用不動産)と比べて決定的に違うのは、
お金を生み出してくれるということです。
簡単に言うと人に不動産を貸して賃料をいただくための不動産ということです。

不動産投資をするにあたって一番大事なことは?

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不動産投資にはリスクがあること知ることです。そのリスクをきちんと説明してもらい管理することです。
(HPの「不動産等とは？」内にある「不動産投資におけるリスク」をご覧ください）

利回りとは?

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利回りとは投資金額に対する1年間の収入の割合のことを言い、一般的にはパーセントで表示されます。
利回りには単純に投資金額に対する年間収入の割合を示したいわば表面的な利回りと、
諸経費も含めた実際のそう投資金額に対して年間収入から諸経費を差し引いた実際医の収入の割合を示す
実質の利回りの2つあります。
よく広告に掲載されている利回りは表面的な利回りです。

不動産投資をすることのメリットは?

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一言でまとめると給料とは別にお金を生み出してくれるということです。
また金融機関からお金を借りて不動産を取得することができますので、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。

賃料収入以外のメリットは?

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賃料収入以外のメリットとしては、投資不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。
不動産を買うことで「現金」という資産が「不動産」に変わることになりますが、
現金よりも不動産のほうが税制上評価が低いので、将来相続が発生した際の相続税額も小さくなります。

不動産投資のリスクは?

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不動産投資において、期待される利益は不確実であり、必ずしも期待した利益を得られるわけではないということです。
また不動産価値が下落して損失を被ることもあります。
具体的には、人災・自然災害の消滅、テナントトラブルや空室問題・賃料下落問題、老朽化に伴う
設備更新に伴う大規模修繕コストの発生、
借入金利の変動、税制改正による税負担増などがあります。